Việc mua bán căn hộ chưa có GCNQSH tiềm ẩn tương đối nhiều rủi ro nhưng loại giao dịch này phát sinh rất nhiều trong thực tế. 5home.asia xin được tư vấn như sau

Giao dịch mua bán, sang nhượng căn hộ chưa có sổ hồng (GCNQSH) được chia thành hai loại:

Theo quy định tại điểm b, khoản 6 Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng hướng dẫn một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 thì đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

-Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);

- Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Về trình tự và hình thức thực hiện, theo khoản 1 Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng thì các bên có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải:

- Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm theo Thông tư 16.

- Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư;

- Nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước.

Sau khi tiến hành thủ tục Công chứng, các bên tiếp tục tiến hành các thủ tục sau:

- Đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

- Liên hệ với chủ dự án đầu tư để ghi nhận việc chuyển nhượng trên.

- Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Theo quy định tại Khoản 1 điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, nếu căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao nhà tức quyền sở hữu nhà đã được chuyển sang cho bên bán. Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng từ bên bán sang cho bên mua không phải là hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, mà phải là một hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng theo quy định.

Tuy nhiên, trong tình trạng là bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì không đáp ứng điều kiện được phép giao dịch theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở. Đây thật sự cũng là một bất cập trong quy định của pháp luật về nhà ở (người mua nhà đã được chuyển giao quyền sở hữu nhà nhưng lại không thể giao dịch vì chưa được cấp giấy chứng nhận).

Tuy nhiên, trong trường hợp phát sinh giao dịch mua bán, các bên có thể lựa chọn 1 trong 2 phương án sau:

- Phương án thứ nhất: Người mua và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các bên mới chính thức ký kết hợp đồng mua bán có công chứng theo quy định. Trường hợp bên nào vi phạm cam kết thì phải đền cọc. Số tiền đặt cọc do hai bên thỏa thuận. Người mua nên giữ lại ít nhất 5% tổng giá trị giao dịch và sẽ thanh toán số tiền này khi hoàn tất việc đăng ký chủ quyền căn hộ dưới tên mình. Để bảo vệ quyền lợi cho người bán, số tiền người mua giữ lại có thể được treo vào một tài khoản ngân hàng, toàn bộ tiền lãi phát sinh sẽ do người bán được hưởng sau khi người mua đã hoàn tất việc đăng ký chủ quyền căn hộ.​

​

-   Phương án thứ hai: Bên bán sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư để hủy biên bản bàn giao nhà đã ký trước đây. Khi đó, quyền sở hữu nhà ở xem như chưa được chuyển giao cho bên bán, và bên bán có thể chuyển nhượng cho bên mua theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Việc mua bán căn hộ chưa có GCNQSH tiềm ẩn tương đối nhiều rủi ro. Người mua nên tìm luật sư để được tư vấn giao dịch an toàn nhất.

Hãy nhấc máy gọi số 0394721077 - 0373844485 để được sử dụng dịch vụ tư vấn nhà đấttốt nhất

Công ty chúng tôi luôn có đội ngũ luật sư giỏi, uy tín, và có tính chuyên nghiệp, tính quốc tế cao. Để đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng.

“ Thành công của khách hàng là thành công của TLLAW.VN ”