Hiện gia đình tôi muốn mua lại thửa đất canh tác nông nghiệp của ông A,nằm sát thửa đất canh tác của nhà tôi; có giấy chứng nhận,sử dụng ổn định từ khi được chia. Thửa đất này có hạn sử dụng 20 năm tới tháng 10.2013 thì nay ông A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cho gia đình tôi . Tất nhiên là ông A có nhu cầu tiếp tục sử dụng.

Tôi mâu thuẫn vì theo Điều 106 của Luật Đất đai thì thửa đất trên không còn trong thời hạn sử dụng nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng.Nhưng theo khoản 1 điều 34 Nghị định 181/2004/ ngày 29-10-2004 về thi hành luật đất đai thì : Khi hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai, trừ trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất quy định tại các khoản 1, 4, 7, 8 và 11 Điều 38 của Luật Đất đai.Hiện tại thửa đất trên không thuộc diện bị nhà nước thu hồi.

Theo tôi được biết nếu các bên không có thỏa thuận thì theo quy định người chuyển nhượng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Vậy tôi xin được hỏi:

1 – Hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng trong thời gian tháng 12 này có được k? Ông A muốn chuyển nhượng lúc này thì cần phải làm sao? Chờ cấp sổ mới thì lâu.

2 – Theo quy định người chuyển nhượng phải nộp thuế được quy định tại văn bản nào? Thuế tính theo 25% hay 2% ? Gia đình tôi có phải nộp lệ phí trước bạ không?

3 – Khi thủ tục chuyển nhượng hoàn tất thì địa chính xã có tự động xuống xác nhận lại thay đổi về diện tich,môc giới cho gia đình tôi không? Hay phải có đề nghị ? và phí địa chính được tính như thế nào?

Chào bạn !

TLLAW.VN xin tư vấn nhà đất như sau:

Trong trường hợp bạn nêu, thì giải quyết các câu hỏi bài tập này như sau:

1/ Hiện nay, chính phủ đã có hướng dẫn giải quyết về việc thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, làm muối, nuôi trồng thủy sản…Thì vẫn được thực hiện các quyền và nghĩa vụ, theo quy định, cho đên khi Luật đất đai sửa đổi bổ sung 2013 có hiệu lực. Vậy, theo hướng dẫn này, thì vào thời điểm này các giao dịch về đất đai cho trường hợp hết hạn, vẫn thực hiện bình thường cho đến khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực. Thơi gian, thủ tục cấp GCNQSDD xem ND 181/2004/ND- CP.

2/ Khi thực hiện chuyển nhượng, thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế TNCN ( Luật thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn), có hóa đơn chứng từ đầy đủ, thì nộp 25% trên mức chênh lệch giữa mức bán và mua; không có hóa đơn chứng từ 2% trên giá trị chuyển nhượng. Theo NĐ 45/2011/NĐ-CP lệ phí trước bạ.

3/ Khi thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng, thì cơ quan địa chính không tự nhiên tiến hành đo đạc, mà bạn phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Khi làm thủ tục đăng ký, thì cán bộ tùy theo trường hợp như tách, nhập thửa… mà tiến hành xác định và đo đạc lại thửa đất. Phí địa chính thực hiện theo pháp lệnh Phí và lệ phí; thẩm quyền tính phí đia chính thuộc HDND tỉnh, Tp. Trực thuộc trung ương.

Hãy nhấc máy gọi số 0394721077 - 0373844485 để được sử dụng dịch vụ tư vấn nhà đất tốt nhất.

Công ty chúng tôi luôn có đội ngũ luật sư giỏi, uy tín, và có tính chuyên nghiệp, tính quốc tế cao. Để đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng.

“ Thành công của khách hàng là thành công của TLLAW.VN ”