Tôi đang dự định mua 1 căn chung cư. Căn chung cư này chủ người nước ngoài mua được khoảng 3 năm, nhưng họ chưa làm sổ hồng ( đỏ). Họ chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Nếu giờ tôi mua phải làm những thủ tục gì? Các loại thuế, phí nào phải trả? và các bên phải trả phí như thế nào? Mong luật sư cho tôi biết. Xin chân thành cám ơn.

 Chào bạn !

TLLAW.VN xintư vấn pháp luật như sau:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/200 của Chính phủ thì điều kiện để bán căn hộ nhà chung cư như sau:

- Chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam - Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện bán qua sàn giao dịch bất động sản;

- Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì không phải bán qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bán theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở và chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì thực hiện bán nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng

Như bạn trình bày thì căn hộ chung cư mà bạn dự định mua là của một cá nhân người nước ngoài; họ mua được khoảng 3 năm tức là họ đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư; tuy nhiên, họ chưa chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó (nói cách khác là họ chưa làm sổ hồng). Như vậy, việc mua bán phải tuân theo quy định của Luật nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP nêu trên. Trong tình trạng là bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì không đáp ứng điều kiện được phép giao dịch theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở.

Điều 91 Luật nhà ở năm 2005:

“Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” Như vậy, trong trường hợp này, nếu muốn mua bán căn hộ chung cư trên

thì người bán phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Sau đó mới có thể thực hiện việc mua bán.

Tuy nhiên, nếu bạn vẫn thật sự mong muốn và có nhu cầu mua, sử dụng ngay căn hộ chung cư này thì bạn có thể tham khảo 2 phương án sau:

Thứ nhất, bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì bị phạt tiền cọc.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bên bán vẫn phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư đó rồi mới bán nhà cho bạn được.

Thứ hai, hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng…căn hộ chung cư này khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, việc ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng ủy quyền, bạn đều có thể gặp những rủi ro nhất định như bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc và chấp nhận bồi thường thì bạn không thể sở hữu căn hộ đó được, đồng thời lại tốn thời gian chờ đợi và có thể dẫn đến tranh chấp, kiện tụng; hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo quy định của Bộ Luật dân sự 2005. Do đó, bạn cần phải cân nhắc kỹ việc

có nên mua căn hộ chung cư trên hay không. Nếu việc mua bán nhà được thực hiện thì bên bán phải chịu thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị ghi trên hợp đồng mua bán, bên mua chịu lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị ghi trên hợp đồng mua bán.

Hãy nhấc máy gọi số 0394721077 - 0373844485 để được sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật tốt nhất

Công ty chúng tôi luôn có đội ngũ luật sư giỏi, uy tín, và có tính chuyên nghiệp, tính quốc tế cao. Để đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng.

“ Thành công của khách hàng là thành công của TLLAW.VN ”